Comprei um imóvel de posse ou herança sem matrícula e o antigo ocupante não sai: o que a lei diz

Se você comprou um imóvel, mas ele ainda está ocupado pelo antigo proprietário ou por herdeiros, a situação exige cuidado e estratégia legal.
No caso de imóveis de posse ou herança sem matrícula, a treta é ainda maior, mas a lei oferece caminhos para proteger tanto o novo proprietário quanto o posseiro.

1. Posse x Propriedade

Propriedade: quem comprou o imóvel ou tem matrícula registrada no cartório.
Posse: quem ocupa fisicamente o imóvel, mesmo sem matrícula ou escritura.

No Brasil, a lei protege a posse de boa-fé, principalmente quando o ocupante está no imóvel há muito tempo.

2. Posseiro de boa-fé pode se defender

Mesmo sem matrícula, o antigo ocupante pode manter a posse ou receber indenização, dependendo do caso.
Alguns pontos importantes:

Posse longa e pacífica → pode gerar usucapião ou direito de indenização.
Posse recente ou contestada → facilita a entrada do comprador com imissão na posse.
Jurisprudência mostra decisões onde o posseiro consegue reaver ou permanecer no imóvel mesmo após a venda, caso a posse seja de boa-fé.

3. Imóvel de herança sem matrícula

Muitos imóveis herdados ainda não têm matrícula individualizada.
A compra de um herdeiro não garante automaticamente a imissão na posse contra os outros ocupantes.
Normalmente, é necessário regularizar a matrícula antes de entrar com ação judicial.

4. Caminhos legais

a) Notificação extrajudicial

Carta registrada exigindo que o ocupante desocupe o imóvel.
Serve como prova de tentativa de resolução amigável.

b) Ação de imissão na posse

Processo judicial específico para garantir que o comprador entre na posse.
A justiça avalia o histórico de posse de cada ocupante.

c) Despejo judicial

Pode ser usado quando há contrato de ocupação ou locação, mas normalmente é combinado com imissão na posse no caso de venda.

5. Cuidados essenciais

Não tente expulsar sozinho: isso pode gerar crime de esbulho ou invasão.
Documente tudo: contrato de compra, comprovantes de pagamento, notificações enviadas, fotos e histórico da ocupação.
Consulte advogado especializado: fundamental para ações de imissão ou despejo.
Verifique documentação ambiental: APP, áreas de marinha ou risco, principalmente em imóveis de posse no litoral.

6. Linha tênue

Sem matrícula, a ação judicial pode ser mais lenta.
Posseiro de boa-fé tem direito reconhecido pela jurisprudência, podendo permanecer ou receber indenização.
O juiz avalia:
- Quem estava na posse primeiro;
- Boa-fé do ocupante;
- Documentos e histórico da ocupação.

Conclusão

Comprar um imóvel de posse ou herança sem matrícula exige atenção:

Regularize a matrícula assim que possível.
Tente resolver amigavelmente via notificação extrajudicial.
Entre com ação de imissão na posse ou despejo judicial se necessário.
Respeite a posse de boa-fé e a jurisprudência para evitar problemas criminais ou indenizações futuras.

Seguindo esses passos, você protege seu investimento e age de forma segura e legal.

👉 Atenção: Isso aqui é informação, não consultoria. Cada caso tem seus detalhes. Se tiver dúvida, fala com advogado especializado em direito imobiliário.

Comprei um imóvel de posse ou herança sem matrícula e o antigo ocupante não sai: o que a lei diz 2025