No litoral sul de SP é muito comum encontrar imóveis que nunca tiveram matrícula, apenas:

contrato de gaveta,
recibos antigos,
posse passada de pai para filho,
construção em terreno irregular,
transcrição antiga de cartório desativado,
ou simplesmente nenhum documento formal.

A dúvida é sempre a mesma:

“Como faço para abrir a matrícula desse imóvel?”

A resposta depende da situação, mas é possível sim — desde que exista base jurídica suficiente para isso.

Neste artigo, você vai aprender como funciona a abertura de matrícula, quais caminhos podem ser usados e quando não é possível regularizar.

Primeiro: o que é “abrir matrícula”?

Abrir matrícula significa criar oficialmente, no Cartório de Registro de Imóveis, um número único onde constará todo o histórico do imóvel:

proprietário atual,
proprietários anteriores,
localização,
medidas e confrontações,
ônus,
averbações.

Sem matrícula, o imóvel juridicamente não existe, e ninguém é reconhecido como proprietário.

Existem 3 caminhos principais para abrir matrícula

1. Quando existe uma transcrição antiga

Alguns imóveis antigos no litoral têm transcrição (sistema anterior a 1976).
Nesse caso:

o oficial converte a transcrição em matrícula,
atualiza os dados,
e cria uma matrícula nova com base no documento antigo.

Quando esse caminho funciona:

imóveis mais antigos da região (praia, centro, bairros tradicionais),
quando existe algum documento válido em cartório antigo.

Quando não funciona:

quando não existe documento nenhum anterior,
quando o bem é área pública,
quando a transcrição está irreconciliável.

2. Quando existe título hábil (escritura) sem matrícula

Muito comum:

escritura pública de compra e venda,
escritura de doação,
escritura de inventário,
formal de partilha.

Se o documento existe e está regular, o cartório simplesmente abre uma matrícula nova com base na escritura.

Exemplo típico no litoral:

O imóvel foi comprado em 1980, a escritura existe, mas ninguém registrou.
Basta registrar agora → e a matrícula nasce.

3. Quando NÃO existe documento nenhum → Regularização é pela posse

Esse é o caso mais comum no litoral.

O imóvel nunca teve matrícula, nem escritura, nem transcrição.

A solução depende da situação da área:

Caminhos para abrir matrícula pela posse

a) Usucapião (judicial ou extrajudicial)

É o meio mais direto para transformar posse em propriedade.

Funciona quando o possuidor comprova:

tempo de posse,
continuidade,
sem oposição,
origem da posse,
planta e memorial descritivo.

Resultado:
O juiz reconhece que você é o proprietário → cartório abre matrícula nova → transfere para seu nome.

b) REURB (Regularização Fundiária)

Para áreas urbanas ocupadas irregularmente.

A prefeitura emite:

projeto urbanístico,
análise fundo a fundo,
demarcações,
CRF (Certidão de Regularização Fundiária).

Depois disso:
Cartório abre matrícula individual para cada unidade/lote.

Muito usado em:

bairros antigos sem escritura,
ocupações consolidadas,
regiões de expansão urbana no litoral.

c) Regularização pelo Loteador

Em loteamentos antigos, às vezes o loteador ou os herdeiros podem regularizar:

aprovam o loteamento na prefeitura,
registram no cartório,
criam matrículas individuais.

Esse processo é mais raro, mas existe.

d) Justificação administrativa (casos bem específicos)

Alguns cartórios aceitam justificação quando há documentos mínimos, mas insuficientes.
É raro e depende da interpretação do oficial.

Quando NÃO é possível abrir matrícula

Existem situações que impedem totalmente a abertura:

imóvel dentro de área pública municipal, estadual ou federal;
imóvel dentro de área de marinha sem autorização da SPU;
lote em APP, faixa de rio, duna ou preservação;
gleba sem origem dominial comprovável;
ocupação muito recente;
posse precária (sem comprovação mínima).

Nestes casos, abrir matrícula é inviável.

Documentos normalmente exigidos (variando conforme o caso)

documentos pessoais do interessado,
planta e memorial descritivo,
declarações de confrontantes,
IPTU e histórico de pagamento,
comprovantes de posse,
contrato antigo (se existir),
certidões negativas,
croqui da área,
fotos do local,
levantamento topográfico.

Para usucapião:

ata notarial,
testemunhas,
documentos de origem da posse.

Para REURB:

documentos coletivos definidos pela prefeitura.

Conclusão

Abrir a matrícula de um imóvel que nunca teve não é impossível — mas exige:

análise de origem,
confirmação se há título,
verificação de transcrição,
estudo da área,
e saber qual o caminho correto (usucapião, REURB ou matrícula direta).

No litoral sul de SP, onde muitos imóveis estão irregulares, sem matrícula ou apenas com posse, esse trabalho precisa ser feito com muito cuidado para evitar prejuízo.

Quer abrir a matrícula do seu imóvel ou saber se isso é possível?

Eu faço consultoria especializada para imóveis do litoral sul de SP, incluindo:

levantamento completo da situação do imóvel,
busca em cartórios e prefeitura,
análise da origem da posse,
verificação da possibilidade de abertura de matrícula,
orientação entre usucapião, REURB ou matrícula direta,
e, quando necessário, encaminhamento para advogados parceiros especialistas em regularização imobiliária.

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Eu te digo exatamente qual é o caminho certo — ou se a área nunca vai regularizar.

Como abrir matrícula de um imóvel que nunca teve 2025